Les 10 erreurs les plus courantes du secteur de l’immobilier

Tout le monde le sait, l’investissement dans l’immobilier aussi appelé investissement dans la pierre est l’un des plus intéressants puisqu’il fait partie des plus sûrs. De plus en plus de personnes sont alors attirées par ce secteur afin d’atteindre une liberté financière. Pour autant, il ne faut pas négliger certains principes lors de l’investissement. Cela pourrait mettre en cause la rentabilité de l’immobilier et conduire à la perte. Il est alors nécessaire de voir de près les différentes erreurs les plus courantes dans ce domaine afin de pouvoir les contourner.

1- Ne pas avoir de plan d’investissement

Personne ne nait « investisseur immobilier », on le devient. Cela dit, il faut passer par une étape de préparation avant de se lancer dans le secteur immobilier. C’est une condition qui est toujours valable que ce soit pour le premier ou bien pour l’énième investissement dans le secteur. Pour cela, il est toujours nécessaire de prendre tous les renseignements sur les caractéristiques intrinsèques du bien. Il faut également s’informer sur la législation fiscale et faire une étude sur les évolutions du marché de l’immobilier sur la zone souhaitée.

En ayant toutes les informations nécessaires, l’investisseur peut établir son plan. Il peut choisir les démarches à suivre pour intégrer le domaine d’investissement et déterminer les techniques à adopter pour réussir. Faute de cela, son aventure pourrait conduire à une perte puisqu’il manquera de visibilité et de directives concernant son projet.

2- Ne pas se confier à des professionnels

Penser tout connaitre de l’univers de l’immobilier est aussi une erreur. L’idéal est de se confier à des experts du secteur immobilier. Ils se présentent comme des meilleurs guides. Leur métier leur oblige à faire des veilles dans le domaine afin de mieux informer les clients. Ils peuvent également compter sur le retour d’expérience des autres investisseurs ou des clients. Ainsi, ils pourront connaitre tous les pièges à évitera vant de s’aventurer dans un domaine plein de surprises.

3- Ne pas visiter le bien avant l’achat

Dans la conclusion d’une vente immobilière, le client n’est pas obligé de faire une visite des lieux. C’est pourtant une erreur fondamentale. Cette étape ne doit pas être négligée par l’investisseur même s’il collabore avec une agence immobilière. Elle permet de voir en visu l’état réel du bien et ainsi d’évaluer soi-même les risques, les travaux pouvant être nécessaires et la rentabilité.

Dans certains cas pourtant, comme lors d’une VEFA ou Vente en État Futur d’Achèvement, la visite ne peut pas avoir lieu. L’achat est basé sur des plans. Le mieux est donc de bien réfléchir avant de s’y lancer.

4- Se laisser amadouer par la décoration visible lors de la visite

Certes, l’esthétique du bien est importante. Il faut toujours se mettre en tête qu’elle puisse dissimuler des vices. L’idéal est donc de faire appel à un professionnel pour réaliser une expertise sur le lieu. Il peut indiquer les différents points à voir ou à améliorer surtout pour les biens anciens.

Concernant le prix, les anciennes constructions coutent environ 20% moins cher que les neufs. Mais  le cout des travaux de réparation ou de mises aux normes peut facilement rattraper la différence et faire hausser le prix total au final.

5- Négliger l’évolution socio-économique de la zone

Contrairement aux idées reçues, les villes ne sont pas toujours intéressantes. Elles peuvent tout à fait connaitre une décroissance urbaine. Ainsi, les villes pourront désintéressées les futurs usagers des biens immobiliers ou les futurs acheteurs en cas de revente. C’est le cas de Limoges, de Paris ou encore de Mulhouse. Dans ces localités, les gens préfèrent les périphériques que les centres villes.

Il est alors important de voir de près le cout de la vie de la zone ainsi que l’attractivité à l’emploi et le développement des infrastructures.

6- Négliger le DDT

Le Dossier de diagnostic technique doit toujours précéder la signature définitive d’un contrat immobilier. Cela est toujours valable dans le neuf ou l’ancien. Ce document contient tous les résultats des diags obligatoires permettant de connaitre la performance énergétique du bien, son état par rapport à a présence de nuisibles ou d’éléments toxiques comme le plomb, l’amiante et les termites, l’état des installations diverses dont l’assainissement, le gaz et l’électricité, etc.

Le dossier contenant ces documents doit être  mis entre les mains de l’acheteur au plus tard au moment de la signature du contrat de vente définitif. Mais l’idéal est de l’avoir après la signature d’une promesse de vente.

7- Utiliser des fonds propres

L’utilisation de fonds propres entièrement pour l’achat d’un bien immobilier n’est pas recommandée. L’idéal est de n’en utiliser que pour les 20% du prix d’achat. Les 80% restants sont des financements par des tiers. Dans la plupart des cas, ils viennent des établissements financiers. Ils permettent de bénéficier d’une assurance crédit. Il s’agit d’un dispositif qui couvre l’emprunt dans le cas d’une incapacité de paiement des échéances. Cela peut être dû à des incidents conduisant à un décès du souscripteur de prêt, son invalidité temporaire ou définitive, sa perte d’emploi, et bien d’autres encore.

En n’utilisant qu’une partie du fonds propre, l’investisseur met en sécurité son patrimoine. Ainsi, en cas de souci, il aura encore des fonds utilisables.

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8- Ne pas négocier

Même s’il s’agit d’une promesse de vente, elle engage déjà l’acheteur ou le vendeur de céder le bien à un prix définitif et dans un délai convenu. Cette promesse est formalisée par écrit et son exécution peut être immédiate ou conditionnelle. L’idéal est de faire appel à un professionnel dans le domaine immobilier. Il peut donner des aides importantes concernant les conditions suspensives. Ce sont des garanties qui défendent les intérêts et notamment la sécurité de l’acquéreur. Elles doivent être introduites dans le compromis de vente et ne peuvent être changées que si les deux parties sont d’accord. En négociant seul sans un expert, l’acheteur peut ne pas bénéficier des conditions suspensives dont il nécessite pour son achat.

9- Trop attendre

Plusieurs futurs investisseurs immobiliers prennent trop de temps avant de passer à l’acte. Certes, il faut s’accorder du temps pour faire des études et bien réfléchir. Cela ne dit pas rester trop longtemps indécis. L’univers de l’immobilier ne cesse d’évoluer. La situation peut donc changer à tout moment. La prise de décision doit donc être rapide surtout pour ceux qui pensent utiliser des crédits pour financer le projet. Le taux des intérêts peuvent changer et hausser.

En outre, il existe les programmes fiscaux peuvent aussi évoluer. Les impôts peuvent alors grimper et changer les donnes.

10- Ne pas s’informer sur les dispositifs fiscaux

La longévité des dispositifs fiscaux n’est jamais stable. Il y a ceux qui peuvent prendre fin et d’autres qui se renouvellent. La Loi Pinel a par exemple pris fin en 2022. Il faut noter cependant que ces mesures aient une grande importance dans l’univers de l’investissement immobilier. Ils peuvent permettre d’accéder aisément aux crédits bancaires, donc de réaliser des achats immobiliers.

Plusieurs dispositifs sont à voir comme la loi Marlaux, la loi Monument historique, les dispositifs Cosse Ancien, la loi Pinel, la loi Censi Bouvard ainsi que le statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel. Ils sont tous liés à l’univers de l’investissement immobilier et peuvent changer les donnes pour les investisseurs.